Главная › Новости

Как застраховать улучшения арендованной недвижимости

Опубликовано: 18.10.2017

Арендаторов часто не устраивает состояние внутренней отделки снимаемых помещений, и многие из них производят ее улучшение вплоть до проведения так любимого россиянами евроремонта. Как только дорогая импортная краска высыхает, перед арендатором встает вопрос: кто возместит ущерб, причиненный отделке при пожаре, заливе или другой неприятности? На помощь, естественно, приходит страхование.

Однако тут же возникает масса других вопросов: вправе ли арендатор вообще страховать отделку снимаемого им помещения, и если да, то в чью пользу: свою или арендодателя? Ведь ст. 930 ГК РФ под угрозой недействительности договора страхования требует, чтобы лицо, в пользу которого застраховано имущество, имело “основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества”! Есть ли такой интерес у арендатора?

В юридической терминологии элементы отделки здания или помещения именуются “улучшениями”. Законодатель разделяет их на “отделимые” и “неотделимые”. Улучшения считаются отделимыми, если они могут быть изъяты без причинения вреда самой недвижимости (к их числу относятся, например, подвесные светильники и оконные жалюзи). Изъятие неотделимых улучшений либо вовсе невозможно (например, слой краски на стенах), либо причиняет недвижимости заметный вред (например, оконные блоки).

Согласно п.1 ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Поэтому при отсутствии специальных указаний в договоре отделимые улучшения остаются самостоятельными объектами права собственности арендатора, который имеет безусловный интерес в их сохранении. Без сомнения, они могут быть застрахованы арендатором в свою пользу.

Производя за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения, арендатор, если иное не предусмотрено договором аренды, приобретает право на возмещение их стоимости после прекращения договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При этом такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованной недвижимости. Поэтому, страхуя их, арендатор страхует имущество, не принадлежащее ему на праве собственности. Тут же возникает вопрос: будет ли договор действительным в части страхования неотделимых улучшений? И, что может быть еще важнее, включаются ли страховые платежи по такому договору в себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора?

Однозначного ответа российская правоприменительная практика на сегодняшний день не дает. Тем не менее, анализ позиций Министерства финансов (осуществляющего методологическое руководство бухгалтерским учетом) и Высшего Арбитражного Суда РФ (главной судебной инстанции по налоговым спорам) позволяет дать несколько практических рекомендаций. На наш взгляд, арендатор может застраховать отделку арендованного здания (помещения) в свою пользу и включить страховую премию в себестоимость, не рискуя совершить налоговое правонарушение, при выполнении нескольких условий.

Во-первых, право арендатора на получение страхового возмещения по заключенному им в свою пользу договору страхования неотделимых улучшений арендованного имущества связывается с тем, несет ли арендатор риск случайной гибели или случайного повреждения произведенных им неотделимых улучшений арендованной недвижимости и отвечает ли арендатор перед собственником за гибель или повреждение арендованного имущества.

Дело в том, что в силу ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения оборотоспособен и может быть по договору передан собственником имущества другому лицу, в том числе и арендатору. Закономерно, что при этом на арендатора будет возложена обязанность за свой счет восстановить погибшее или поврежденное имущество.

Во-вторых, важно установить: осуществляется ли страхование арендатором исключительно по собственной инициативе или же обязанность по страхованию обусловлена договором аренды и является обязательным требованием арендодателя?

Правоприменительная практика склоняется к точке зрения, что при одновременном выполнении двух вышеприведенных условий страхование арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в свою пользу законно, а страховые платежи подлежат включению в себестоимость.

Исходя из этого можно рекомендовать при заключении договора аренды согласовать с арендодателем — собственником недвижимости и включить в договор положения следующего содержания:

“По настоящему договору Арендатор несет риск случайной гибели или случайного повреждения неотделимых улучшений арендованной недвижимости, произведенных Арендатором за счет собственных средств с согласия Арендодателя (далее — неотделимые улучшения), и несет ответственность перед Арендодателем за гибель или повреждение таких улучшений.

С целью обеспечения сохранности и восстановления неотделимых улучшений на Арендатора возлагается обязанность за свой счет застраховать неотделимые улучшения в их полной стоимости в свою пользу на обычных условиях страхования недвижимого имущества, а полученное при наступлении страхового случая возмещение использовать в полном объеме на восстановление погибших или поврежденных неотделимых улучшений”.

В заключение необходимо заметить, что в вопросе о правомерности включения страховых платежей в себестоимость решающее значение имеет, безусловно, мнение конкретного налогового органа. Поэтому полезно его выяснить заранее и заручиться согласием — желательно в форме письменного разъяснения — налогового органа. Ведь coгласно ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений по вопросам применения законодательства о налогах и сборах, данных налоговым или другим уполномоченным государственным органом или их должностными лицами в пределах их компетенции, исключает вину в совершении налогового правонарушения и освобождает налогоплательщика от ответственности за его совершение.